Архів по тегу 'вигляд'

Інвестиції в нерухомість

Автор:
Автор
13.05.2008
Рубрика: Загальне
. 0 Коментарів

Часто люди, далекі від інвестиційної діяльності, говорять про те, що інвестиції в нерухомість є мало не єдиним гідним видом капіталовкладень. Нібито нерухомість завжди тільки дорожчає - і це робить інвестиції в нерухомість практично безризиковим вкладенням грошей (на відміну від решти всіх видів інвестицій, які нібито є занадто ризикованими). Насправді ж, ситуація виглядає далеко не так однозначно. Інвестиції в нерухомість є одним з видів інвестицій, які, разом з іншими, також володіють своєю специфікою, що складається як з позитивних, так і з негативних елементів.

Однією з відмітних властивостей інвестування в нерухомість є необхідність володіння відносно крупним первинним капіталом для того, щоб зайнятися цим видом інвестицій. Дійсно, якщо Ви маєте в своєму розпорядженні всього лише пару тисяч доларів, то Ви можете спокійно покласти їх в банк; можете купити декілька паїв інвестиційних фондів; можете знайти ще безліч варіантів їх примноження - проте інвестування в нерухомість в число цих можливих варіантів, швидше за все, не потрапить. Хоча не все так сумно. Існують різні механізми, що роблять інвестиції в нерухомість доступнішими для дрібного інвестора. По-перше, йдеться про інвестування на стадії будівництва тієї або іншої будівлі. Як Ви розумієте, вартість квартири після закінчення будівництва, швидше за все, істотним чином зросте в порівнянні з тією сумою, яку Вам довелося за неї сплатити раніше. По-друге, існує таке поняття, як іпотека і інші види покупки житла в розстрочку. Йдеться про довгострокові кредити, з умовами яких Ви можете ознайомитися практично в будь-яких комерційних банках. Ну і нарешті, не слід забувати про те, що поняття «нерухомість» означає не тільки наддорогу квартиру в елітній столичній новобудові, але охоплює також і деякі інші значення. Зокрема, досить перспективним видом операцій на нерухомість зважає споруда і подальший продаж гаражів. Вартість таких інвестицій в нерухомість на порядок нижче, ніж у випадку з квартирами, а прибутковість може бути набагато вищою. Більш того, якщо Ви поцікавитеся цінами на квартири і гаражі у Вашому місті і порівняєте їх з щомісячною платою, що стягується їх власниками у разі здачі квартири/гаража в оренду, швидше за все, Ви виявите, що співвідношення орендної плати до ринкової вартості гаража буде большей, ніж те ж саме співвідношення у випадку з квартирою Тобто якщо Ви вкладете деяку суму в строительство/покупку гаражів для подальшої здачі їх в оренду, Ви, швидше за все, окупите свою інвестицію набагато швидше, ніж якби Ви вклали її в придбання квартири (за ринковою вартістю) для тих же цілей. Хоча, зрозуміло, слід зважати на специфіку конкретного регіону, попит/пропозицію і безліч інших ринкових реалій.

Наступною специфічною властивістю інвестицій в нерухомість є відносно низька ліквідність даного інвестиційного інструменту. Тобто якщо Ви не виключаєте такого варіанту, що Вам може терміново знадобитися вивільнити свої засоби, то інвестувати їх в нерухомість Вам, швидше за все, не слідує.

Одній з приємних особливостей інвестицій в нерухомість є можливість отримувати дохід від такої інвестиції незалежно від ринкових тенденцій зміни її вартості. Йдеться про здачу нерухомості в оренду. Безумовно, коли Ви спостерігаєте тимчасовий спад вартості на Вашу нерухомість, це вельми неприємна ситуація. Проте Ви можете хоч би частково компенсувати Ваші втрати, за рахунок орендою плати, що стягується з Ваших квартирантів.

Як і в будь-якому іншому виді капіталовкладень, інвестиції в нерухомість також схильні до всіляких «сюрпризів», пов’язаних з раптовим змінам вартості Ваших активів. Проте в ситуації з нерухомістю, як правило (це ще не означає «завжди»), передбачити тенденцію її вартості, що намічається, легше, ніж у разі багатьох інших видів інвестиційних інструментів. Річ у тому, що існує ряд досить стійких зовнішніх і внутрішніх чинників, які майже повністю визначають ринкову вартість нерухомості. Тому інвестуючи засоби в об’єкти нерухомості, необхідно в обов’язковому порядку враховувати ступінь престижності району їх розташування, соціальне оточення, наявність транспортних комунікацій, екологічну обстановку, ну і зрозуміло - динаміку попиту/пропозиції за останній час. У ідеалі, добре б ще ознайомитися з планом забудови (впорядкування) міста, району, довколишніх територій і т.п. Це що стосується зовнішніх чинників. Серед внутрішніх чинників, що впливають на інвестиційну привабливість об’єкту нерухомості (зокрема, візьмемо для прикладу звичайну квартиру) необхідно назвати наступні: архітектура і індивідуальність проекту, зовнішня привабливість будівлі, планування квартир, висота стель, вигляд з вікон квартири, наявність балконів і лоджій, кількість і площа квартир в будинку і на поверсі, технології будівництва і використовувані матеріали, інженерію будинку (сантехнічне і електротехнічне устаткування, мусороудаленіє, кондиціонування, наявність ліфтів і т.п.), внутрішню інфраструктуру (розмір і впорядкування території, наявність огорож, охорони, парковки для автомобілів), фізичний знос будинку, рівень шуму, чистоту повітря поблизу будови. Враховуючи всі ці параметри, можна з більшим або меншим ступенем погрішності припускати, скільки коштуватиме даний об’єкт нерухомості і ухвалюватиме рішення з приводу його інвестування.

Також не слід забувати про один з найбільш істотних негативних чинників інвестицій в нерухомість, що підвищують ризик даного заходу. Йдеться про законодавчі колізії, які можуть виникнути в результаті інвестування в нерухомість, коли, наприклад, опиниться, що земля, на якій споруджується будівля, зовсім не є для цього придатною; що дана новобудова заважає мешканцям навколишніх будинків (і вони «бомблять» міські власті своїми заявами із цього приводу і влаштовують акції протесту) і т.п. Для уникнення таких неприємних ситуацій перш ніж Ви інвестуєте свої засоби в будівлю, що будується, має сенс спробувати з’ясувати всі бюрократичні тонкощі (наявність всіляких дозволів, узгоджень і інших необхідних документів - якщо не знаєте яких саме, не полінуєтеся поцікавитися у юриста) і у разі виникнення сумнівів відмовитися від інвестування даного об’єкту.

Приємним нюансом при інвестиціях в нерухомість (зокрема, якщо йдеться про інвестування об’єкту на стадії будівництва) є практично повна відсутність інфляційного ризику. Йдеться про те, що Ви укладаєте договір із забудовником, в якому повинна бути чітко обумовлена загальна сума, яку Ви заплатите за житло, а також порядок і терміни її внесення. В результаті, яких би астрономічних показників не досягав рівень інфляції в державі, вартість житла, яку Ви зобов’язані сплатити, мінятися не повинна. Представте: все навколо дорожчає, працедавець піднімає Вашу зарплату (якщо Ви є найнятим робітником); або Ваш дохід, виражений в абсолютній кількості грошових знаків, росте іншим шляхом (наприклад, Ви - дрібний бізнесмен - купували товар по 100 рублів, продавали по 120; тепер стали купувати по 200, продавати по 240 - відповідно, збільшили прибуток в 2 рази), а за своє майбутнє житло продовжуєте платити за старою вартістю! У цьому - безперечний плюс інвестицій в нерухомість.

Крім того, перед тим, як Ви проїнвестіруєте свій перший об’єкт нерухомості, не полінуєтеся ретельно вивчити закони, що стосуються даного виду діяльності: цілком можливо, що Ви там знайдете ряд вельми істотних нюансів (починаючи від всіляких послаблень молодым/многодетным сім’ям - і закінчуючи можливими пільгами, пов’язаними з тим, що Ви можете виступити, свого роду «благоустроїтелем» міста, якщо Ви - крупний інвестор і якщо розмір Ваших вкладень в нерухомість має значення в масштабах розвитку населеного пункту).

Загалом, інвестиції в нерухомість, на мій погляд, є досить значущим видом капіталовкладень (т.е. якщо Ви прагнете стати професійним інвестором, то, нехтувати їм, напевно, не стоїт); проте він вимагає уважного підходу, вивчення ринкових реалій і тонкощів законодавства. Тобто Вам потрібно буде витратити якийсь час для того, щоб зробити Ваші інвестиції в нерухомість максимально ефективними - і при вдалому розкладі (якщо Ви всі зробите якісно) результат може Вас приємно порадувати.


Види пайових інвестиційних фондів

Автор:
Автор
17.03.2008
Рубрика: види піфов
. 0 Коментарів

Стаючи пайовиком тих або інших пайових інвестиційних фондів, має сенс завчасно потурбуватися про диверсифікацію своїх інвестицій, про мінімізацію ризиків і про ліквідність свого капіталу (або хоч би його частини) - на випадок, якщо Вам в певний момент можуть терміново знадобитися вільні засоби. Для цього слід розкладати свої засоби по різних видах пайових інвестиційних фондів - роблячи акцент на тих з них, які найбільшою мірою відповідають Вашим перевагам. Отже, прийнято виділяти наступні види пайових інвестиційних фондів:

За часом інвестування:

- відкриті пайові інвестиційні фонди . У пайовому фонді даного типу пайовик має можливість купувати і продавати свої паї в будь-який слушний для нього час незалежно від того, як довго вони знаходилися в його власності.
- інтервальні пайові інвестиційні фонди . Пайовик може здійснювати операції з паями (купувати або продавати їх) тільки в певні (наперед встановлені) періоди часу - так звані «періоди відкриття інтервалу». Такі «періоди» зазвичай встановлюються не рідше за один раз на рік (можливо, раз на квартал і т.п.). Тобто, наприклад, операції з паями будуть доступні 1-15 березня; 1-15 червня; 1-15 вересня і 1-15 грудня кожного року. У решту часу паї інтервального пайового інвестиційного фонду не продаються і не покупалися.
- закриті пайові інвестиційні фонди . Дані види пайових фондів, як правило, створюються для реалізації певного проекту на термін від 1-го до 15-ти років. Зрозуміло, продати свої паї можна тільки в кінці терміну - після завершення реалізації наміченого проекту. Тобто всі паї покупалися тільки після припинення діяльності пайового фонду (власне, викуп паїв і є припиненням його діяльності).

Залежно від об’єктів інвестування:

- пайові інвестиційні фонди акцій . Дані Піфи складаються з акцій різних компаній. Придбання і продаж акцій здійснює компанія, що управляє, за рахунок засобів пайовиків інвестиційного фонду. Залежно від зміни ринкової ціни на акції, що входять до складу фонду, міняється і його вартість (відповідно, і вартість паїв окремих інвесторів). Слід зазначити, що дивіденди по акціях не виплачуються пайовикам, а автоматично реінвестуються (т.е. на ці засоби компанії, що управляють, продовжують купувати акції для фонду). В результаті, дохід (ну або збиток) є зростання (ну або падіння) вартості паю в порівнянні з його вартістю на момент покупки. В середньому, пайові інвестиційні фонди акцій вважаються найбільш високоризикованими (в той же час потенційний найбільш високодоходними) видами пайових фондів.
- пайові інвестиційні фонди облігацій . Даний вид інвестиційних фондів припускає вкладення засобів (переважно) в цінні папери з фіксованим рівнем доходу. Пайові інвестиційні фонди облігацій вважаються, в середньому, найменше ризикованими, але і найменше прибутковими видами пайових фондів (передбачувана прибутковість - практично на рівні банківських депозитів). Перевага по відношенню до банківських депозитів полягає в можливості виведення засобів в будь-який слушний для інвестора час без втрати заробленого відсотка прибули. Вкладення до пайових інвестиційних фондів облігацій найбільшою мірою є актуальними в періоди падінь на ринку акцій.
- змішані пайові інвестиційні фонди (Піфи змішаних інвестицій) . Є чимось середнім між Піфамі акцій і Піфамі облігацій. У деякі моменти часу можуть на 100% складатися з акцій; у інші моменти на 100% - з облігацій. Жорстких обмежень не передбачено - і склад активів пайового фонду формується залежно від віддань перевазі над аналітиків компанією, що управляє. В середньому, можна чекати середню прибутковість при середньому рівні ризику.
- пайові інвестиційні фонди фондів . Засоби пайовиків фондів даного вигляду інвестуються не безпосередньо в акції, облігації і т.п., а в паї інших інвестиційних фондів. Тобто пайовий фонд даного типу є свого роду посередником між інвестором і компаніями, що управляють, активами, що безпосередньо управляють. Купувати паї Піфов фондів має сенс, щоб згладити можливі наслідки грамотного/неграмотного управління фондом з боку окремої узятої компанії, що управляє.
- індексні пайові інвестиційні фонди . Склад активів даного виду фонду копіює який-небудь ринковий індекс (який саме - зазвичай указується в назві фонду). Особливістю індексних пайових інвестиційних фондів є нижчі комісії за обслуговування клієнтів (це пов’язано з тією обставиною, що керівникові немає необхідності ухвалювати самостійні рішення з приводу формування структури активів фонду, а достатньо всього лише копіювати склад того або іншого індексу. Тобто процес управління індексним Піфом - процес не творчий, а скоріше, чисто механічний).
- галузеві (секторні) пайові інвестиційні фонди . Особливість даного виду фондів полягає в тому, що всі засоби інвестуються в цінні папери якої-небудь певної галузі економіки. Тобто свобода компанії, що управляє, у виборі інвестиційних інструментів обмежена наперед. Вкладати засоби в галузеві Піфи має сенс, якщо у Вас є упевненість (або хоч би гіпотеза) про те, що який-небудь певний сектор економіки найближчим часом повинен розвиватися ефективніше за інших. Але навіть, якщо Ви опинитеся праві у Вашому прогнозі, це ще не забезпечить Вам 100%-го успіху, оскільки рішення про те, в які саме цінні папери (зрозуміло, в даному секторі економіки) скільки засобів вкладати, приймає керівник даним фондом. І залежно від його компетентності і «прозорливості» Ви отримаєте результати.
- пайові інвестиційні фонди нерухомості . Створюються для певного проекту (т.е. відносяться до закритих пайових фондів). Зрозуміло, проект пов’язаний з покупкою/продажем нерухомості. Особливістю даного виду фондів є (як правило, вищі вимоги до суми мінімальних інвестицій).
- венчурні пайові інвестиційні фонди . Вкладають засоби в найбільш ризиковані (але і потенційно найбільш прибуткові) проекти. До таких видів капіталовкладень можуть відноситися покупка акцій закритих акціонерних суспільств, покупка доль статутного капіталу відкритих акціонерних суспільств, вкладення засобів у високотехнологічні і інноваційні проекти і т.п. Рівень ризику досягає 100% (т.е. при несприятливому розвитку подій пайовик венчурного Піфа може втратити всю суму своїх інвестицій); рівень можливого доходу - непрогнозовано високий.
- іпотечні пайові інвестиційні фонди . Один з найбільш нового вигляду пайових фондів. Особливість іпотечних пайових інвестиційних фондів полягає в тому, що засоби пайовиків інвестуються в іпотечні кредити Банків, які продають права вимоги на кредити компаніям, що управляють (які і займаються формуванням іпотечного пайового інвестиційного фонду). Виникнення іпотечних пайових фондів в деякій мірі вирішує проблему відсутності у банків необхідних ресурсів для іпотечного кредитування.

Ось, власне, ми і розглянули найбільш популярні види пайових інвестиційних фондів. Слід звернути увагу на те, що дані критерії не завжди є «залізними»; іноді вони лише відображають загальну тенденцію, загальні принципи формування того або іншого пайового інвестиційного фонду. Наприклад, той же фонд акцій певну частину коштів може вкладати в облігації - і навпаки; той же іпотечний пайовий інвестиційний фонд може вкладати частину коштів в облігації і інші державні цінні папери. Тобто перед покупкою паю того або іншого фонду має розумій з’ясувати подробиці безпосередньо у представників компанії, що управляє даним фондом. Проте перераховані вище тенденції, залежно від яких ми виділяємо різні види пайових інвестиційних фондів, сподіваюся, допоможуть Вам зорієнтуватися в даній області і виробити власну успішну інвестиційну стратегію.


Про види пайових інвестиційних фондів

Автор:
Автор
16.03.2008
Рубрика: види піфов
. 0 Коментарів

Про види пайових інвестиційних фондів

Види пайових інвестиційних фондів і структура їх активів. Пайові фонди розділяються відповідно до двох основних критеріїв: у які інструменти вкладаються гроші пайовиків і коли можна купить/продать паї і повернути свої гроші. Так, виходячи з першого критерію Піфи підрозділяються відповідно до принципу “ризик - прибутковість” на:

  • Фонди акцій.
  • Фонди облігацій.
  • Фонди змішаного типу.

Кажучи про фонд акцій, ми маємо справу з найбільш ризиковим зі всіх видів фондів, але при цьому і найприбутковішим, що відповідає правилу, чим вище ризик, тим, відповідно, вище прибутковість. Фонд облігацій навпаки є найменше ризикованим, із-за стійкості цін на ці папери. А змішаний фонд у свою чергу є фондом з прибутковістю, що варіюється, і ризиком, залежно від того, які папери в нього входять і які переважають.

Існує безліч видів Піфов, залежно від пропорцій вкладень компаніями засобів пайовиків, що управляють, в різні фінансові інструменти, а саме: акції, державні, муніципальні або корпоративні облігації, а, крім того, засоби на рахунках в банках. Детальніше можливий склад інвестиційного портфеля фонду можна побачити в його правилах.

Відповідно до другої значущої класифікації, заснованої на тому, як компанія, що управляє, проводить процедуру викупу випущених їй інвестиційних паїв, виділяється три види фондів:

  • Відкритий - власник паю відкритого Піфа може купити його або продати компанії, що управляє, в будь-який робочий день.
  • Інтервальний - власники паїв інтервального фонду можуть купити у компанії, що управляє, і пред’явити до погашення паї протягом певних проміжків часу, званих інтервалами. Як правило, інтервал для викупу і продажу паїв відкривається раз на квартал на два тижні.
  • Закритий - пайовики закритих фондів можуть пред’явити компанії, що управляє, до погашення паї тільки після завершення терміну дії фонду. Кількість паїв такого фонду обмежена на весь термін його дії, якщо тільки загальні збори пайовиків не прийме рішення про зменшення або збільшення кількості паїв в обігу. Закритий ПІФ, як правило, створюється під конкретного інвестора і під певне завдання, і сума інвестицій до фонду істотно вища, ніж у перших двох видів фондів. Оскільки закриті Піфи створюються на тривалий термін, пайовикам щорічно виплачується дохід.