Закриті Піфи нерухомості стають все більш популярною формою колективних інвестицій. І хоча корпоративні інвестори в них поки переважають, сьогодні стати пайовиком можна, маючи в кишені всього тисячу рублів.
На хвилі дорожчання. Перші закриті пайові інвестиційні фонди (Зпіфи) нерухомості з’явилися в Росії в 2003 році. До початку травня нинішнього року їх число досягло 99 - це 22,1% від загального числа Піфов. «Іншими словами, кожен четвертий реєстрований зараз в Росії фонд - закритий фонд нерухомості, - говорить президент компанії «Оріон», що управляє, Юрій Емелін. - Їх загальна капіталізація на початок травня 2006 року перевалила за 30 млрд рублів - це близько 10% від загальної вартості активів всіх фондів, що працюють на території країни».
Зростання популярності Зпіфов нерухомості експерти пояснюють двома основними причинами. По-перше, в 2005-2006 роках на фінансовому ринку склалася сприятлива ситуація для інвестування в нерухомість, чому сприяли різке зниження реальної прибутковості доларових внесків на тлі зміцнення рубля, зростання добробуту населення і капіталів інституційних інвесторів. Тим часом ринок нерухомості спрямувався вгору. «І якщо це погано для покупців житла, то для інвесторів, навпаки, добре», - коментує ситуацію партнер компанії «Конкордія - ессет менеджмент» Марина Кисліцкая, що управляє. Що «з’явилися на ринку Зпіфи нерухомості дозволяють скористатися плодами будівельного буму навіть далекому від цієї сфери інвесторові», - підтверджує начальник управління регулювання і контролю над колективними інвестиціями ФСФР Олександр Безкровний. Сьогодні вони демонструють непогану прибутковість - багато хто перевищив планку в 30% річних. «Проте слід усвідомлювати те, що інформація про прибутковість закритих фондів не завжди доступна в повному об’ємі, - попереджає Юрій Емелін. - Більш того, в публікаціях нерідко можна побачити сотні і тисячі відсотків річних. Але потрібно розуміти, що такі показники відображають лише бухгалтерські дії, які пов’язані з переоцінкою активів, а не з реальними прибутками пайовиків».
Друга причина успіху фондів нерухомості - загальне зростання довіри росіян до колективних інвестицій. Тим більше що ліквідність вкладень в закриті Піфи поступово зростає у міру того, як паї, будучи цінними паперами, починають звертатися на організованому ринку, перш за все на ММВБ. «Крім того, деякі компанії, що управляють, пропонують публічні оферти - зобов’язання в обумовлений період викупити паї з певною прибутковістю», - розповідає генеральний директор компанії «Регіон Девелопмент» Валентина Волкова.
Крок у бік роздріба. Поки серед інвесторів Зпіфов переважають корпоративні пайовики. Це недивно, враховуючи, що велика частина створених фондів, як затверджують експерти, були «проектними». Тобто створювалися під конкретні проекти і для конкретних учасників. Крім того, перший час «вхідний квиток» практично у все Зпіфи нерухомості коштував дуже дорого: середня вартість паю коливалася в районі мільйона рублів, а мінімальна сума інвестування досягала 15-16 млн. Таким чином, «приватники» відсікалися на вході.
Сьогоднішній розвиток ринку закритих фондів можна охарактеризувати як повільний, але вірний рух у бік роздрібного клієнта. Багато фондів готові прийняти інвестора і з 10 тис. рублів. Та і ця планка поступово опускається. Наприклад, зараз відбувається формування двох фондів нерухомості («Гражданстрой» і «Нефтестрой») під управлінням УК «Волд Марк». Вартість паю і мінімальний поріг входження складають 1000 рублів. «На ринку фондів нерухомості це феноменально низька вартість паю», - затверджує Марина Кисліцкая.
Здавати - не будувати. Загальноприйнятої класифікації Зпіфов нерухомості не існує, але в професійному середовищі їх зазвичай розбивають на дві основні категорії: рентні і девелоперськіє. Рентні фонди набувають в свою власність якої-небудь будівлі, зазвичай комерційного призначення, і витягують дохід від здачі в оренду. До девелоперськім Піфам можна віднести ті, чия компанія, що управляє, знаходиться в тісній співпраці з будівельною або девелоперськой фірмою. За рахунок засобів, закумульованих у фонді, фінансується будівництво конкретних об’єктів нерухомості, зокрема житлових. Крім того, віце-президент Національної ліги керівників Ірина Никітіна виділяє так звані фонди зростання. Як правило, весь проміжний дохід в них реінвестується: отримується недооцінена нерухомість, проводиться передпродажна підготовка і подальший перепродаж.
На російському ринку сьогодні переважають девелоперськіє Піфи. Характерним прикладом є той, що знаходиться під управлінням УК «Конкордія - ессет менеджмент» фонд «Федерація», засоби якого інвестуються в офісний-рекреаційний комплекс «Башта Федерація» (забудовник - корпорація Mirax Group). Інший приклад - новий ЗПІФ «Нова - будівельні інвестиції» (УК «Нова»), створений для фінансування будівництва коттеджного селища «Загорськоє» в Дмітровськом районі Підмосков’я.
Основний дохід пайовики девелоперського фонду отримують тільки після реалізації проекту. Правда, компанія, що управляє, може узяти на собі зобов’язання регулярно (раз на квартал або в полгода) виплачувати вкладникам так званий проміжний дохід по інвестиційних паях. «Але це захід суто добровільний, - попереджає Ірина Никітіна. - чи виплачуватиметься дохід, періодичність виплат, їх джерело і розмір, - все це компанія, що управляє, встановлює сама в правилах фонду».
остоїнство девелоперськіх Зпіфов в тому, що вони можуть забезпечити дуже непогану прибутковість - більше 30% річних. Але пайовик несе всі ризики, супутні забудовникові. Тому достатньо важко прорахувати фінансовий результат проекту. Марина Кисліцкая стверджує, що найскладніше оцінити перспективи проекту на ранній стадії, коли формується пакет документів, що встановлюють право: «Проте на момент закінчення всіх узгоджень ми можемо точно визначити термін, що залишився до завершення будівництва, об’єм необхідних інвестицій і з точністю до декількох відсотків прибутковість проекту в цілому». Як вважає Юрій Емелін, якщо йдеться про будівництво важливого і дорогого об’єкту, то з великою часткою упевненості можна говорити, що процес буде доведений до кінця і ризик інвестицій в нього невеликий.
Для консервативних інвесторів більшою мірою підходять рентні фонди, які поки небагато. «Вони прозоріші і надійніші, оскільки припускають придбання вже існуючого об’єкту і отримання доходу від орендних платежів і зростання вартості будівлі. В цьому випадку залишаються в основному ризики, пов’язані з динамікою орендних ставок і вибором самого об’єкту», - говорить Юрій Емелін. Плюсом рентних фондів є також легкість, з якою можна прорахувати їх прибутковість. «Є готовий об’єкт нерухомості, а ставки оренди в принципі всім відомі. Умножаємо ставку на термін оренди - отримуємо середню прибутковість», - пояснює виконавчий директор УК «Blackwood Фонди нерухомості» Артем Цогоєв. Головний мінус рентних фондів - відносно низький рівень прибутковості. Сьогодні він складає 15-25% річних. Дохід пайовикам виплачується регулярно, зазвичай раз на рік або в полгода.
Якщо ж порівняти Зпіфи з прямими інвестиціями в будівництво, то пайовики володіють великими шансами на фінансовий успіх. Будучи крупним інвестором, компанія закритого фонду, що управляє, по-перше, проводить попередню експертизу проекту, а по-друге, в змозі забезпечити ретельніший контроль над діяльністю забудовника. «ЗПІФ є прозорою і контрольованою як з боку держави, так і з боку спеціалізованого депозитарію системою, - підтверджує Олександр Безкровний. - Такий подвійний нагляд дозволяє інвестувати засоби в об’єкт на початковому етапі будівництва, понизити ризики і вартість вкладень в нерухомість не тільки для інвесторів, але і для забудовників». Втім, за ці переваги доводиться платити. Винагорода УК складає, як правило, 5-7% від вартості активів.
Оновлені можливості. З нинішнього березня положення Зпіфов нерухомості як інвесторів будівництва зміцнилося. По-перше, ФСФР продовжило терміни інвестування в об’єкти, дозвіл на зведення яких виданий до набуття чинності закону про пайову участь (до 1 квітня 2005 року). «Зараз фактично відсутні будівельні проекти, здійснювані на підставі цього закону. Таким чином, регулятор враховує ситуацію, що склалася на будівельному ринку», - пояснює Ірина Никітіна.
По-друге, компанії Зпіфов, що управляють, дістали можливість набувати прав вимоги на нерухоме майно не тільки у забудовника, але і у інвестора - компанії, що вкладає гроші в будівництво об’єкту. «Це обумовлено тим, що при різноманітті форм фінансування будівництва, що склалося, не завжди є можливість працювати безпосередньо із забудовником», - розповідає Олександр Безкровний. Більш того, компанія, що тепер управляє, може набувати прав вимоги по інвестиційному контракту в результаті їх поступки. «Якщо розглядати права вимоги як актив, то в даному контексті були розширені способи придбання такого активу», - пояснює Олександр Безкровний.
І нарешті, як відзначає Марина Кисліцкая, нововведення, закріплені в ухвалі ФСФР, відкривають перед фондами нове поле для діяльності: «Тепер вони можуть виступати як замовник будівництва. А це означає, що «кваліфікований інвестор» (компанія, що управляє. - «Ф.») тепер може не тільки оцінювати пропозиції на ринку, але і сам формувати їх».
В очікуванні відповіді. Разом з тим ряд питань, що стосуються діяльності Зпіфов, залишається без відповіді. В першу чергу йдеться про оподаткування нерухомості, що належить фонду, і операцій з нею. «ПІФ є структурою без утворення юридичної особи і відповідно не є платником корпоративних податків, - пояснює ситуацію Ірина Никітіна. - Майно фонду - це пайова власність пайовиків, склад яких постійно міняється. При цьому пайовиками виступають як юридичні, так і фізичні особи. Тому до цих пір не ясно, як повинне відбуватися оподаткування. Це законодавчий пропуск, від якого страждає як фіскальна система, так і пайовики конкретних фондів, оскільки невизначеність в даному питанні збільшує їх ризики». За словами Ірини Никітіной, поправки в податкове законодавство, що враховують всі особливості числення ПДВ і податку на майно для Зпіфов, вже готуються до внесення до Держдуми.
Ще одне непрояснене питання - чи повинні компанії, що управляють, виступати податковими агентами пайовиків? Керівник юридичного управління компанії IMAC Андрій Богданов вважає, що цей обов’язок УК передбачений законодавчо. «Інша справа, що самі компанії, що управляють, зазвичай «відхрещуються» від цих зобов’язань, - говорить він. - Як правило, пайовикові вручається довідка про доходи, з якою він сам повинен йти в податкову і заповнювати декларацію. Це ускладнює життя інвесторів, особливо якщо це люди, незнайомі з податковим законодавством. Я вважаю, що закон повинен прямо ставити в обов’язку компанії функції податкового агента, що управляє».
Довгостроковість вкладень в ЗПІФ, особливо девелоперській - ще один чинник, що бентежить інвесторів. Терміни реалізації будівельних проектів складають, як правило, не менші три-п’яти роки, і зацікавлені в них в основному ті інвестори, хто володіє «довгими грошима». До того ж ліквідність паїв Зпіфов поки значно нижче, ніж у відкритих фондів. Залишається актуальним і ризик зміни кон’юнктури ринку. «Ажіотаж, з яким в останній рік створювалися фонди нерухомості, грунтувався на очікуванні подальшого зростання цін на ринку, - коментує ситуацію Олександр Безкровний, - Але що буде з девелоперськімі Піфамі в умовах стагнірующего або падаючого ринку - поки незрозуміло».
Крім того, за словами Олександра Безкровного, завжди залишається вірогідність виникнення суперечок між інвестором і забудовником. «Інвестиційні контракти безпосередньо не передбачені цивільним законодавством і відповідно взаємини між компанією, що управляє, і забудовником, зафіксовані таким договором, можуть набувати найрізноманітніших форм, - пояснює Олександр Безкровний. - Важливо чітко визначити всі умови співпраці, щоб згодом уникнути суперечок між сторонами. Цей аспект містить істотну частку ризиків для інвестора, оскільки правопріменітельная практика в цій області вельми суперечлива».
І нарешті, завжди існує ризик неякісної роботи компанії, що самої управляє.
Поки не тісно. За оцінками Ірини Никітіной, швидше за все до кінця цього року кількість Зпіфов нерухомості перевищить 130, у ФСФР говорять про значніші цифри - 160. Проте ніша фондів нерухомості все ще достатньо вільна. «Реальна конкуренція серед Зпіфов нерухомості тільки починається. Причому відбувається це у міру виходу компаній, що управляють, в регіони. Хоча абсолютно очевидно, що поки на цьому ринку багато «вакантних мест»», - вважає Валентина Волкова.
Тим часом колективні інвестиції в нерухомість продовжують набирати популярність як серед корпоративних, так і серед приватних клієнтів. Причому, на думку Олександра Безкровного, особливо цікавими Зпіфи нерухомості можуть стати якраз для громадян. В першу чергу для тих, які не володіють високим доходом і не можуть розраховувати на банківську іпотеку.