Всі вони обіцяють примножити гроші вкладників за рахунок будівництва і продажу об’єктів нерухомості. Спробуємо розібратися, наскільки виправдані сьогодні такі вкладення.

В очах рядового українця нерухомість як і раніше залишається найбільш надійним і ліквідним вкладенням вільних засобів, не дивлячись на те, що зростання цін на квартири в столиці і крупних містах фактично зійшло нанівець. “Вважаємо, що восени ринок нерухомості пожвавиться, - говорить Володимир Коломейко, експерт агентства “Планета Оболонь”. Але яких-небудь істотних цінових коливань не відбудеться”. Погоджується з даною думкою Віталій Годун, начальник відділу роздрібних іпотечних продуктів “Укргазбанка”: “Найближчим часом ми побачимо традиційне сезонне пожвавлення на ринку нерухомості, а також в сегменті іпотечних кредитів. Але я б не сказав, що будуть кардинальні зміни”.

Про те, що ситуація з іпотечними кредитами не покращала, свідчать і дані Української національної іпотечної асоціації, згідно яким темпи зростання іпотечного портфеля банків в другому кварталі 2008 року знизилися до 6,6%. На допомогу приватним інвесторам, що не мають в своєму розпорядженні суми для придбання цілої квартири або котеджу, приходять фонди операцій з нерухомістю. Дані організації діють за таким же принципом, що і інвестиційні фонди, але вкладають засоби не в акції різних компаній, про які рядові інвестори найчастіше не мають ніякого уявлення, а в будівництво або експлуатацію конкретних об’єктів нерухомості.

Як це працює?

Основна діяльність фондів операцій з нерухомістю - фінансування споруди конкретних об’єктів нерухомості. Кожен фонд вибирає свою стратегію інвестування і будує свій об’єкт. Таким чином, фонди операцій з нерухомістю є чимось середнім між класичним інвестиційним фондом і фондом фінансування будівництва, завдання якого - фінансування споруди об’єктів, власниками яких згодом стануть вкладники. У випадку з вкладенням засобів до фонду операцій з нерухомістю, вкладник не претендує на володіння побудованими об’єктами, він лише набуває сертифікатів фонду, які після продажу побудованої будівлі фонд викупляє вже за підвищеною вартістю.

Технічно механізм інвестування виглядає таким чином: вкладник набуває певної кількості інвестиційних сертифікатів фонду за номінальною ціною в період їх первинного розміщення. На виручені гроші фонд набуває або орендує земельна ділянка, укладає договір з будівельною організацією і контролює споруду об’єкту. Зазвичай терміни інвестування складають від 1,5 до 3 років. Після того, як об’єкт побудований, він продається, а прибуток від продажу відбивається на вартості сертифікату, яка зростає. Розрахунок з приватними інвесторами виглядає як викуп фондом сертифікатів, що подорожчали. При цьому фонд заробляє на комісійних зборах, які вносять приватні інвестори на етапі покупки або продажу своїх сертифікатів.

Максимальний розмір винагороди фонду теоретично не обмежений. Але дана цифра обов’язково повинна бути вказана в договорі інвестування, який підписують обидві сторони. На сьогоднішній день вітчизняні фонди беруть за свої послуги від 1 до 3% річних від розміщеної вкладником суми. Мінімальна сума інвестицій до таких фондів доступна практично кожному. Наприклад, номінал сертифікатів фонду < Мастер Фінанс> складає всього 50 гривень. У цьому і полягає головне переваги такого способу інвестування. Адже багатьом приходила в голову ідея, своїми силами побудувати будинок де-небудь в престижному місці, а потім продати його, отримавши хороший прибуток. Як правило, такі ідеї розбиваються об відсутність необхідної суми і досвіду в будівництві. По суті, фонди операцій з нерухомістю дозволяють своїм вкладникам брати участь в подібному заході, вклавши навіть невелику суму, і отримувати прибуток пропорційно своїм вкладенням.

Куди вкладати?

Перші фонди операцій з нерухомістю з’явилися в нашій країні в 2005 році, через рік після ухвалення закону, що регламентує їх діяльність. Першопроходцями стали фінансові компанії < Нова фінансова компанія> і < Панта Розвівайся Капітал>. В основному за такими фондами коштують банки і будівельні фірми, тоді як класичні компанії по управлінню активами (КУА) вважають за краще такою діяльністю не займатися. За словами співробітника однієї з київських КУА, для роботи у сфері нерухомості і будівництва потрібний досвід, зв’язки і постійний контроль за ходом будівництва.

Окрема ситуація, коли фонд операцій з нерухомістю створюється забудовником для залучення грошей на будівництво своїх об’єктів. Але це скоріше виключення, чим правило, і на високий заробіток приватному інвесторові тут розраховувати не доводиться. Забудовникові зручніше фінансувати об’єкт через фонд фінансування будівництва, де інвестори претендують на конкретні квартири, а не дохід від їх продажу. Тому, охочим запрацювати вкладеннях до фондів операцій з нерухомістю фахівці радять шукати професіоналів серед фінансових компаній.

Найбільш крупні фонди операцій з нерухомістю - банк < Аркада>, а також компанії < Панта Розвівайся Капітал>, < Майстер Фінанс>. < Комфорт-інвест> і Жітлобуд-інвест>. У кожної з компаній є офіційний сайт, де чітко обумовлені умови інвестування і об’єкти, в які вкладаються засоби. Наприклад, банк < Аркада> вкладає гроші інвесторів в будівництво котеджів в селищі < Нова Богдановка>, Броварського району, Київської обл. Засоби інвестуються безпосередньо в будівництво, а прибуток інвестори отримують після продажу будинків. Унікальність пропозиції в тому, що банк гарантує мінімальний дохід на рівні 27% річних, тоді як більшість фондів не можуть обіцяти інвесторам гарантованих заробітків. З іншого боку, цифра 27% цілком виправдана. Вона складається з середньої ставки по депозитах в гривні (14%) і прогнозованому зростанні вартості заміського житла на 2008 рік (13%).

Ступінь ризику

найгостріше для потенційних інвесторів коштує питання про те, чи варто вкладати гроші до фондів нерухомості сьогодні, коли ціни на новобудови в крупних містах вже не ростуть, об’єми будівництва падають, а забудовники випробовують проблеми з фінансуванням. Не секрет, що багато аналітиків прогнозують ринку подальшу стагнацію, а деякі навіть обвал цін. Зокрема, аналітики компанії < Медіагностіка>, аналітичного партнера Української будівельної асоціації. прогнозують тимчасовий спад цін на первинну і вторинну нерухомість у вересні-жовтні 2008 року. Є і сміливіші прогнози, згідно яким ціни знизяться як мінімум на 15-20%. З іншого боку, експерти відзначають, що окремі сегменти все ще можуть принести хороший прибуток. Перш за все, це елітні будинки, заміські котеджі і комерційна нерухомість. Саме у будівництво таких об’єктів сьогодні прагнуть інвестувати фонди.

Фінансові консультанти попереджають, що інвестиції до фондів операцій з нерухомістю характеризуються високим ризиком. В умовах нестабільності на ринку нерухомості найбільш вірогідний ризик того, що у фонду виникнуть проблеми з фінансуванням проекту. Адже ціни на нерухомість практично не ростуть, тоді як зарплати працівників і вартість будматеріалів постійно зростають. < При виборі фонду потрібно уважно вивчити його досвід роботи в нерухомості і вже реалізовані об'єкти, - говорить ріелтор Олександр Загородній. - У новачків можуть виникнути проблеми з дозволом на землевідведення, організацією будівельних робіт і введенням в експлуатацію об'єкту. Адже будь-які затримки і додаткові витрати негативно позначаться на прибутковості сертифікатів>.

Згідно законодавству, один фонд операцій з нерухомістю може вкласти засоби тільки в один об’єкт, що теж сильно збільшує ризики. Якщо інвестиційні фонди завжди можуть своєчасно продати невигідні активи і придбати інші, то фондам операцій з нерухомістю це задоволення недоступне. А якщо будівництво невдалого об’єкту буде тимчасово припинено або продане за мінімальну ціну, збитки вкладників можуть бути дуже високими. Посилює ситуацію і те, що такі фонди не викупляють свої сертифікати достроково - тільки по закінченню дії фонду. Це загроза того, що гроші приватного інвестора можуть бути заморожені на достатньо тривалий термін.