На початку року деякі найбільш просунуті представники фондового ринку боязко пропонували послуги закритих пайових інвестиційних фондів (ПІФ) нерухомості. Поговоримо про це докладніше.
Закриті Піфи нерухомості в нашій країні поступово стають реальним інструментом примноження капіталу, доступним для приватних інвесторів. В усякому разі, поріг входження до нових фондів зменшується і деколи досягає зовсім вже невеликих сум, за які на ринку житла не купиш і декількох метрів. Проте, деякі експерти вважають, що це пояснюється всього лише турботою об ліквідність паїв фондів, а не спробою привернути більше приватних інвесторів.
Перші закриті Піфи нерухомості з’явилися роки півтора тому, і період їх існування вдало співпав з черговим, м’яко кажучи, зростанням цін на нерухомість, на показниках якого популярність інвестицій в квадратні метри росла як на дріжджах. У міру збільшення ніші і завоювання інвесторськіх сердець (точніше сказати - гаманців) злегка виріс і сам асортимент закритих Піфов, а також їх роздрібна доступність. Зараз на ринку при великому бажанні і наполегливості можна знайти чотири види закритих Піфов нерухомості: девелоперськіє, інвестиційні, земляні, рентні. Осібно коштують іпотечні фонди.
Девелоперськіє фонди переважають на ринку унаслідок своєї високої прибутковості, яка знаходиться на рівні в середньому 25-30% річних. Крім того, самі девелопери стали виявляти до таких фондів більше цікавості. Вони створюються, як правило, під який-небудь конкретний проект. Засоби пайовиків прямують на будівництво, і отриманий дохід - це гроші від реалізації побудованого об’єкту.
Інвестиційні фонди спеціалізується на покупці і перепродажі готовій нерухомості. Як правило, йдеться про квартири в будинку, що будується: квадратні метри купуються на стадії будівництва і продаються після його завершення. Прибутковість складається з двох складових: зростання індексу цін на житлову нерухомість і збільшення ціни об’єкту у міру його будівельної готовності.
Є і інші стратегії. Так, можна займатися терміновим викупом і подальшим перепродажем квартир. Але, це можливо лише при тимчасових затішьях цінової кон’юнктури. Користуючись стагнацією ринку, такий фонд пропонує продавцям житла швидку покупку їх квартир, але із знижкою. Викуплена нерухомість виставляється на продаж за ринковою ціною, прибуток від перепродажу ділиться серед всіх пайовиків фонду.
Рентні закриті Піфи - це фонди, що володіють одним або декількома об’єктами нерухомості і що здають їх в оренду. Прибутковість тут рідко перевищує 10-12%, але і ризики мінімальні. Вони - чи не ідеальна альтернатива банківським депозитам.
Земельні фонди по схемі дій схожі з девелоперськімі. На загальні засоби пайовиків покупалася ділянка землі і ведеться його девелопмент: проектується і будується селище, бізнес-парк або інший проект, який потім продається.
Ще два роки тому у складі більшості фондів участь приватних осіб була скоріше виключенням, чим нормою. Фізичних осіб відсікав вхідний поріг: в середньому він дорівнював 100 000 гривень. Зараз середній поріг входження до нових фондів на ринку неухильно знижується. Так, при бажанні можна купити паї за 10-30 тисяч гривень.
У зв’язку з цим можна зробити висновок, що Піфи нерухомості поступово повертаються обличчям до приватного інвестора. Причому процес цей взаємозалежний: фонди - по проміжних підсумках своєї діяльності - стають все більш цікавими для приватників. Деякі компанії Піфов, що управляють, у відповідь проводять додатковий випуск паїв. Це, у свою чергу, сприяє притоці в даний сегмент ринку нових приватних інвестицій.
Якщо порівнювати ситуацію на ринку фондів нерухомості півтора роки тому і сьогодні, то можна з упевненістю говорити про те, що Піфи нерухомості стають інструментом для приватних інвестицій. Позитивна динаміка роботи фондів, підвищення прозорості компаній, що управляють, не могли не відбитися на інтересі з боку приватного інвестора.
Але, чи велика заслуга в цьому самих керівників Піфамі компаній? Вважаю, що скоріше це пов’язано із звичайними еволюційними процесами на ринку: вже відпрацьовані технології масового залучення пайовиків в закриті, відкриті і інтервальні Піфи, і багато компаній, що управляють, розібралися з складнішим і специфічними продуктами.
Один з основних аргументів, за допомогою якого закриті Піфи обгрунтовують свою інвестиційну привабливість, безпеку вкладень. Діяльність фонду і компанії, що самої управляє, пильно контролюється як з боку госорганов, так і з боку професійних учасників ринку (спецдепозитарій і реєстратор, незалежний оцінювач, аудитор). Тому інфраструктурні ризики при інвестуванні до закритого фонду нерухомості невеликі.
Якщо ж подивитися на це питання пильніше, то можна виділити, щонайменше, п’ять видів ризиків, які загрожують прибутковості девелоперського або інвестиційного закритого ПІФ нерухомості: законодавчий, адміністративний, ринковий, політичний і фінансовий (ризик менеджерських помилок).
Законодавчий ризик пов’язаний з суперечностями між деякими законодавчими нормами, що в нашій країні не рідкість. Не одного разу девелопери, купуючи і виводячи промислові підприємства з центру міста, на руки отримували не свідоцтва про власність на землю, що звільнилася, а. договори оренди землі на 49 років. Адміністративний ризик пов’язаний з тим, що ніхто із забудовників сьогодні не застрахований від зміни умов контракту після завершення будівництва. Політичний ризик в нашій країні присутній завжди, тому не стану далі щось пояснювати на цю тему. Ринковий ризик пов’язаний із змінами кон’юнктури. Багато аналітиків і зараз передрікають швидкий обвал цін на нерухомість. В усякому разі, в історії XX століття є красномовні приклади «міхурів», що лопнули, в США, Японії і інших країнах.
Перераховані ризики апріорі важко мінімізувати. Єдине, що можливо, - мати їх на увазі і при виборі Піфа розглянути, наскільки велика вірогідність таких «сюрпризів».
Перейдемо до п’ятого виду ризику. Успішність будь-якого Піфа завжди і в першу чергу залежить від того, наскільки професійними будуть дії компанії, що управляє. «Фондовіки» небезпідставно стверджують, що ризики по керівникові мінімальні, оскільки будь-який рух активів відбувається з дозволу спецдепозитарію, і навряд чи відразу дві компанії допустять одну і ту ж помилку. Проте, фінансовий ризик або ризик менеджерських помилок залишається. Особливо при зміні об’єкту інвестицій. Якщо дії компанії, що управляє, не влаштовують інвестора, існує два варіанти - спробувати продати свій пай або скликати збори пайовиків, які ухвалять рішення поміняти компанію, що управляє, або об’єкт інвестицій. Але, при рішенні про продаж варто мати на увазі, що ліквідність паїв Піфов залишає бажати кращого. Відповідно, продати що належить інвесторові Піфа пай за прийнятною ціною буде нелегко.
Та і власне провести загальне збори і змінити компанію, що управляє, - варіант для втілення в життя не легкий. Пайовик має право вимагати проведення зборів, тільки якщо у нього (або у ініціативної групи, що об’єдналася навколо нього) є 10% від загальної кількості паїв. Але рішення зборів про зміну компанії, що управляє, повинні затвердити не менше чим 75% пайовиків фонду.
Таким чином, постфактум вплинути на несприятливі зміни складно, зате їх можна наперед мінімізувати. По-перше, варто вибирати фонд з диверсифікованим портфелем (наскільки це можливо для фонду, що працює у сфері української нерухомості). Тобто, якщо компанія, що управляє, в інвестиційній декларації перераховує декілька різних проектів або напрямів (наприклад, одночасно житлова і комерційна нерухомість), то у пайовика буде більше гарантій отримати очікуваний дохід. Якщо ж ПІФ нерухомості націлений тільки на житлові об’єкти, то для пайовика добре, якщо засоби фонду розподілені по різних категоріях житла.
Друге, на що варто звертати увагу, - принципи роботи компанії, що самої управляє. В першу чергу цей спосіб мінімізації ризику доступний інституційним інвесторам, у яких достатньо кваліфікації і можливостей оцінити роботу компанії, що управляє. Але і інвестор-фізічеськоє особа може ознайомитися з офіційною інформацією, розкриваною компанією, що управляє, а також поставити додаткові питання в офісі особисто: як працює система відбору об’єктів для інвестування і тому подібні.
Серед ознак успішної технології - вдалий досвід реалізації декількох проектів, причому краще, якщо вони будуть не в одному регіоні і не в одному вузькому сегменті нерухомості. Крім того, у професійної компанії обов’язково повинна бути своя система відбору об’єктів, що діє, для інвестування. Як правило, при ретельному підході компанія, що управляє, повинна робити експертну оцінку не тільки об’єкту інвестицій, але і забудовника - оцінюється його фінансовий стан, досвід, достовірність документів, що встановлюють право. Система критеріїв може включати такі показники, як частка ринку, займана будівельною фірмою, середнє прострочення при здачі об’єктів, площа введеного житла, наявність у компанії кредитів і облігаційних позик, фінансовий стан забудовника.
Багато районів Києва зараз нагадують один суцільний будівельний майданчик, і бум попиту на нові об’єкти, швидше за все, утихне ще не скоро. Отже якщо своє житлове питання ви вже вирішили, то обернути інвестиційні помисли на закриті фонди нерухомості дуже навіть рекомендується. Да-да, саме так, бо придбати квартиру через паї Піфов нерухомості - такого майже не буває, скоріше для цього використовуються цільові безпроцентні будівельні облігації. Той, хто має суму грошей, що дозволяє придбати паїв на суму, достатню для «покриття» площі, рівної площі квартири, той просто купує собі житло.
Тобто, участь в Піфах - доля охочих запрацювати. Оскільки прибутковість інвестицій в житлову нерухомість, що будується, небагато, але перевищує зростання цін на житлі, багато пайовиків розглядають вкладення до фонду як спосіб накопичити на квартиру. Після вражаючого зростання цін, яке ми бачили у минулому і цьому році, до фондів стали приходити все більше інвесторів, що відносяться саме до цієї групи. З погляду автора, якщо нинішній ціновий тренд не зміниться, накопичення засобів на житлі виключно таким чином виглядає маловірогідним. Проте, чом би не скористатися зростанням прибутковості нерухомості, на який ми вплинути не в силі? Як мовиться, якщо не можеш протистояти - очоли.